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부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 둘러싼 불안이 다소 잦아드는 모습이다.
금융당국과 관계기관은 정부서울청사에서 3일 부동산 PF 상황 점검회의를 열고 부실 사업장 정리와 재구조화가 이어지면서 PF 시장이 안정세에 접어들고 있다고 평가했다. 다만 시장에서 PF 리스크를 떠올릴 때 가장 먼저 거론하는 둔촌주공 같은 대형 사업장 사례가 남긴 충격이 큰 만큼, 현장 체감 불안이 완전히 걷혔다고 보기는 이르다는 시각도 있다.
한 금융권 관계자는 본지에 “전체 수치가 개선됐다고 해도 일부 고위험 구간은 여전히 불안정한 상황”이라며 “중동 상황에 따른 공사비 상승과 원자재 수급 불안이 겹칠 경우 사업장별 수익성과 자금계획이 다시 흔들릴 가능성도 있다”고 말했다. 건설업계도 제도개선 방향에는 공감하면서도 최근 중동 상황에 따른 공사비 상승과 원자재 수급 불안이 PF 사업장에 새 부담으로 작용할 수 있다고 봤다.
금융당국에 따르면 지난해 12월 말 기준 금융권 PF대출 잔액은 116조 원, 연체율은 3.88%이다. 전 분기보다 0.36%p낮아졌다. 부실 사업장 경·공매, 수의계약, 상각 등 부실정리 작업이 영향을 미쳤다. 중소금융회사의 토지담보대출 연체율은 29.68%로 여전히 높은 수준이지만 전 분기보다 2.75%p 하락했다.
다만 증권업권 PF대출 연체율은 28.38%로 전 분기보다 0.73%p 올랐고, 토지담보대출 연체율은 여전업권에서 44.07%까지 상승했다.
아울러 작년 12월 말 기준 전체 PF 익스포져는 174조3000억 원으로 전 분기 말보다 3조6000억 원 줄었다. 사업 완료와 정리·재구조화 규모가 신규 취급보다 더 컸다는 게 당국 설명이다. 금융당국은 “사업성이 양호하고 공정이 진척된 사업장을 중심으로 신규 자금이 지속적으로 들어오고 있다”고 설명했다.
사업성 평가 결과도 개선됐다. 금융당국이 재작년 6월 마련한 새 평가기준에 따라 실시한 7차 평가에서 유의(C)·부실우려(D) 여신은 14조7000억 원으로 나타났다. 전체 PF 익스포져의 8.4% 수준이다. 작년 3월 말 21조9000억 원, 6월 말 20조8000억 원, 9월 말 18조2000억 원에 이어 3분기 연속 감소한 수치다. PF 고정이하여신비율도 작년 9월 말 10.98%에서 12월 말 9.30%로 낮아졌다. 충당금 커버리지비율은 같은 기간 64.6%에서 73.5%로 올랐다.
특히 정리·재구조화가 실제 부실 개선으로 이어졌다는 점이 숫자로도 확인됐다. 유의·부실우려 여신 규모가 분기마다 줄어든 데 이어 PF 고정이하여신비율과 연체율도 함께 낮아지면서 부실 자산을 털어내는 작업이 건전성 지표 개선으로 이어지는 흐름이 보다 뚜렷해졌다는 것이다. 단순히 위험 사업장을 분류하는 데 그치지 않고 정리와 재구조화를 병행한 결과가 시장 지표에 유의미하게 반영되기 시작했다는 의미다.
정리·재구조화 실적은 지난해 말까지 누적 18조5000억 원이다. 이 가운데 정리는 13조3000억 원, 재구조화는 5조2000억 원이다. 금융당국은 작년 한 해 동안만 12조 원이 정리·재구조화되면서 PF 연체율과 고정이하여신비율 개선 효과가 나타난 것으로 진단했다. 앞으로도 부실 해소가 장기간 지연되는 사업장을 중심으로 지연 사유를 점검하고 맞춤형 관리에 나설 계획이다.
당국은 제도개선 작업도 병행한다. 지난해 12월 발표한 부동산 PF 건전성 제도개선방안을 토대로 올해 중 업권별 감독규정과 시행세칙, 모범규준 정비계획을 마련하기로 했다.
주요골자는 PF 사업비 대비 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하고, 일부 업권에는 대출 취급 요건까지 도입하는 내용이다. 부동산 PF 거액신용한도 규제와 업권별 부동산·PF 대출한도 규제도 손질한다. 본격 시행은 내년부터이며 자기자본비율 기준은 4년에 걸쳐 5%, 10%, 15%, 20%로 단계적으로 높일 예정이다.
다만 시장 불확실성이 완전히 걷힌 것은 아니다. 정부는 시장 상황을 계속 점검하면서 정상 사업장이 일시적 유동성 애로로 흔들리지 않도록 건축공사비 플러스 PF 보증 등 지원 수단도 함께 활용할 방침이다. 정상 사업장에는 자금 공급을 이어가고, 부실 사업장은 정리 속도를 높이면서 PF 연착륙을 유도하겠다는 방침도 재확인했다.
부동산 PF는 시행사나 건설사가 특정 개발사업을 추진할 때 미래 분양수익 등을 담보로 자금을 조달하는 구조를 뜻한다. 사업 자체의 수익성과 분양 성과에 따라 상환 여부가 좌우되기 때문에 시장 상황 변화에 민감하고, 사업이 지연되거나 중단될 경우 금융권으로 리스크가 빠르게 전이될 수 있다.
둔촌주공은 서울 강동구에 조성된 국내 최대 규모 재건축 사업으로, 공사 중단과 자금 갈등을 겪으며 PF 리스크를 상징하는 사례로 통한다. 다만 이번 당국 점검 대상은 특정 사업장이 아니라 금융권 전반의 PF 시장 흐름을 의미한다.
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