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▲ 용산구청 뒷골목에 위치한 세로원길은 지난 2011년 소방도로가 형성되면서 상권이 형성됐다. 기존에는 이태원 시장 및 보세의류 매장 중심이었으나 외식업종이 들어서면서 상권특색이 변화했다. ⓒ스카이데일리
용산구청 뒤편 상권을 중소기업청 상권정보시스템을 통해 먼저 분석해 보았다. 2015년 2월 기준이며 구역은 두 개로 나눌 수 있었다. 첫 번째 구역은 용산구청 인근 녹사평대로에 위치한 ‘카페서드 에비뉴’ 지점에서부터 약 150m 거리 일대로, 소방도로 직전까지이다. 두 번째 구역은 이태원역 방향으로 약 300m 일대로 소방도로에 해당한다.
1구역은 ‘주택업무지역’으로 저밀·중밀주거지역 내 상업시설이 밀집된 지역으로 주로 저층주택 중심지에 형성된 업무 중심지역이다. 주거인구수는 180여명, 가구수는 100여가구로 파악됐다. 상가·업소 수는 음식 15개, 의류·액세사리 중심의 도·소매 21개로 조사됐다.
2구역은 ‘주택상업지역’으로 저밀·중밀주거지역 내 상업시설이 밀집된 지역으로 주로 저층주택 중심지에 형성된 상업 중심지역이다. 주거인구수는 480여명, 직장인구수 360여명, 가구수 270여명이었다. 상가·업소 수는 음식 90여개, 도·소매 23개로 파악됐다.
용산구청 신청사 생기고 음식점 위주 신 상권 생겨
▲ 용산구청 뒤쪽 상권은 소방도로 형성과 용산구청 완공으로 유동인구가 늘어났다. 기존의 주요 고객은 30~40대 주부층으로 독특한 의류 또는 다양한 수입 상품을 구매했다. 최근 2~3년에 외식업종이 들어오면서 소비층은 20대층까지 다양해졌다. ⓒ스카이데일리
용산구청 뒤편 일대의 도로명 주소는 보광로59길이다. 이 곳 상인들은 일명 ‘이태원 세로수길’로 불렀다. 2011년 5월 이태원로 이면도로인 보광로59길에 폭 8m, 길이 240m의 소방도로가 형성되면서 음식점들이 속속 생겨났다. 이 길은 이전까지만 해도 수많은 주택가들 사이에 난 좁은 골목길이었다.
도로가 소방도로로 변경되면서 유동인구가 늘어났다. 상권을 형성하기위한 목적이 아니었음에도 소방도로 길가에는 음식점이 잇따라 문을 열면서 상업지로 변화했다.
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소방도로는 주택 및 상가 등의 이면에 사람과 차들이 같이 통행하면서 유사시 긴급차량이 접근하는데 필요한 도로다. 소규모 주택과 상가 등이 지어질 경우 관할 지자체는 소방도로를 지정토록 규정 돼 있다.
또 2010년 3월 용산구청 신청사가 완공되면서 유입인구가 증가했다. 그러면서 용산구청 뒷골목 상권 확장되기 시작했다. 확대된 용산구청 주차장을 활용하는 쇼핑객이 늘어났다. 주차장은 30분 1000원, 초과 5분당 250원으로 주말이면 이태원 관광객들의 주차장으로 변한다.
용산구청과 소방도로가 생기기 전에는 보세의류매장과 재래시장 ‘이태원 시장’을 찾는 고객들이 대다수였다. 고객들은 다양한 수입상품을 구입하려는 30~40대 주부들이었다. 기자가 이곳을 찾았을 때도 2~3명씩 다니는 주부들이 보세매장 곳곳을 둘러보며 쇼핑을 하고 있었다.
이곳에서 만난 이모씨(여·42)는 이태원 시장 입구에 위치한 빈티지 리폼 매장 ‘J’s closet’을 이용했다. 그는 “이곳으로 쇼핑을 다닌 지 5~6년 정도 됐다”며 “국내에서 보기 드문 패션 아이템을 구경할 수 있다. 독특한 의류매장이 많아 자주 찾는다”고 말했다.
▲ 용산구청 뒷길은 이태원의 핫 상권으로 떠오른 ‘경리단길’과 분위기가 비슷했다. 이국적 분위기 느낌의 펍, 레스토랑과 함께 세련된 한식당들이 늘어서 있다. 이 곳 상인들은 이 길을 ‘이태원 세로수길’이라고 불렀다. ⓒ스카이데일리
이 상권은 ‘경리단길’과 비슷한 분위기를 갖고 있다. 이국적 특색을 가진 펍, 레스토랑 등이 있고 세련된 한식당이 함께 있다. 한식당에서는 삼겹살, 분식, 쭈꾸미 등을 팔고 있다. 이 길에 외식업종이 들어오자 소비층은 30~40대 주부층에서 20대 젊은 층까지 확대됐다.
보광로59길은 한남뉴타운1구역으로 재개발지역이었다. 일부 상가와 건물주들이 반대하면서 재개발은 무산된 상황이다. 예측하지 못했던 ‘이태원 세로수 길’ 상권이 형성되면서 부동산 값이 올랐고 이로 인해 반대 주민의 불만은 더 늘었다.
이곳에서 10년 넘게 살았다는 한 주민은 “합의만 됐다면 재개발이 이뤄질 수 있었지만 ‘보상문제’로 시끄러웠다”며 “건물주는 철거하는 기간 동안 월세보상을 요구했다”고 말했다.
또 그는 “이 지역 내 주택들을 리모델링을 하고 있지만 낙후된 시설이 많다”며 “현재 재개발 반대를 후회하는 사람도 있는 것으로 안다”고 전했다.
상권 형성기 과정…기존 상인은 울상, 투자자는 전망 기대
▲ 용산구청 뒤편 상권은 최근 임대료가 상승했다. 기존 상인들 중 일부는 요즘 경쟁이 심해지고 있다고 걱정했다. 이들 중에는 높은 임대료를 견디지 못해 가게를 내놓는 이들도 있었다. 반면 새로운 투자자들은 이 길의 상권변화에 기대를 모으고 있었다. 이 곳에서는 주택 건물을 개조, 리모델링하는 공사가 여러 곳 진행 중이다. ⓒ스카이데일리
이 일대는 최근 주택지에서 상업지로 변경됐다. 그러면서 임대료가 상승했다. 30만~40만원이던 월세가 150만~200만원 수준으로 대폭 올랐다.
인근 부동산 관계자는 “이 곳은 임대료가 폭등하는 등 상권 형성기를 거치고 있다. 기존 상인의 진통과 새로운 창업자들의 기대로 불균형 상태라고 할 수 있다”고 분석했다.
또 그는 “기존 일부 상인들은 임대료가 상승하자 견디지 못해 나가는 상황이고 새로운 창업자들은 상권 전망을 보고 투자기대심리가 모아지고 있다”고 말했다.
이태원 시장의 한 세탁소 사장은 “구청이 들어서면서 기존 의류시장 중심에서 개성 있는 상권으로 변하고 있다”며 “소문을 듣고 들어온 새로운 투자자들이 기대에 차 있는 분위기다”고 말했다.
▲ 용산구청 뒷길은 소방도로가 형성되기 전에는 의류시장이 중심이었다. 현재는 의류업종 못지않게 외식업종이 늘어나면서 분위기가 변화했다. 이곳에서 20년간 의류 판매업를 했다는 한 상인 부부는 이런 상권 변화를 감지하고 2년 전 외식업종으로 전환했다. ⓒ스카이데일리
의류업체 국일사의 대표는 “상권에 대한 기대로 사람들이 몰리다 보니 임대료가 올랐다”며 “10만원대에서 100만원대로 올리니 쫓겨나는 사람도 다수다”고 설명했다.
‘엄마네 분식’을 운영하는 부부는 장사 준비가 한창이었다. 이들은 20년간 인근에서 의류 장사를 했다고 전했다. 상권의 흐름이 의류 중심에서 음식점 위주로 바뀌자 의류업을 접고 분식집을 차렸다. 그들은 “보광로59길은 작년부터 활기를 띄기 시작했고 앞으로 주택가 안쪽까지도 매장이 들어올 예정이다”며 “아직도 상권은 형성 중이다”고 말했다.
문을 연지 1년 된 보세 의류 매장 대표는 “임대료를 견디지 못해 나가는 상인들도 있지만 특색 있는 곳은 장사가 잘되고 있다”고 전했다. 이어 “이 일대는 상권 상황에 비해 임대료가 최고까지 오른 상황이라서 임대료는 더 오르지 않을 것으로 예상 된다”고 전했다.
한편 인근 부동산 관계자에 따르면 상가 1층 15평 기준으로 보증금 2000만원, 월세 150만원, 권리금 4000만원 수준이었다.
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