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IMF 이후 기업들이 재무 건전성 회복을 위해 알짜 부동산 자산과 계열사를 내놓는 것은 이제 흔한 풍경이 됐다. GS리테일은 본업인 유통업 대신 부동산 매각으로 화제의 중심이 됐다. 지난해 강남의 노르자위 땅에 있는 삼성동(테헤란로) 파르나스 호텔을 인수하면서 재무구조가 나빠진 GS리테일은 경기도 안양시 평촌의 지스퀘어 매각을 추진한다. 지스퀘어 매각이 순조롭게 진행된다면 2건 합쳐 총 1조5000억원에 달하는 빅딜이 GS리테일을 두고 이뤄지는 셈이다. 2015년 GS건설은 유동성 위기를 벗어나기 위해 파르나스호텔 주식회사 지분(7600억원)을 GS리테일에 매각했다. GS리테일은 파르나스호텔을 떠맡고 나서 재무건정성이 나빠지자 이를 해결하기 위해 자회사인 코크렙지스퀘어(이하 코크랩)가 소유한 지스퀘어 매각을 진행중이다. 부동산 업계는 지스퀘어 매각가를 7000억원대 중반으로 예상했다. 즉, GS건설의 유동성 위기로 인해 시작된 1조5000억원에 달하는 자산의 대이동이 이뤄지는 것이다. 스카이데일리가 허창수 GS그룹 회장 본인이 직접 이끌고 있는 GS건설의 유동성 위기에서 시작된 그룹 내 자산의 이동 과정을 취재했다. 
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▲ 강남구 삼성동 파르나스는 연면적 12만9011㎡(약 3만9025평), 지하 4층~지상 32층 규모의 그랜드인터컨티넨탈 서울파르나스가 1988년 신축돼 현재까지 운용중이다. 내달 파르나스타워가 완공되면 삼성동 파르나스는 기존 건물과 신축 건물을 포함해 대지면적 1만8403㎡(약 5566평), 연면적 21만8796㎡(약 6만6186평) 규모의 시설로 재탄생하게 된다. 한전부지 호재로 부동산 가격은 1조4000억원에 육박할 것으로 예상됐다. ⓒ스카이데일리
GS리테일이 자회사 코크렙이 소유한 지스퀘어 매각을 추진하면서 GS리테일이 지스퀘어를 매각하게 된 배경에 대해 업계의 이목이 집중되고 있다.
GS건설 위기 매물로 나온 파르나스호텔, 한전부지 호재 속 다시 계열사 품으로
지스퀘어 매각은 GS건설의 유동성 위기와 관련이 있다는 것이 업계의 시각이다. GS건설은 GS계열사의 핵심 계열사이자 그룹의 상징적인 회사다. 그러나 GS건설은 2013년 1분기 5443억원의 영업손실 발표 이후 ‘부도’ 루머에 시달리는 등 재무건전성이 악화됐다. GS건설의 재무건전성 회복을 위해서 과감한 결단이 필요했고, 파르나스호텔 주식회사(이하 파르나스호텔) 매각이 추진됐다.
파르나스호텔은 1985년 한국무역협회와 GS그룹의 공동출자로 설립된 호텔업 기업이다. GS건설이 지분 67.56%를, 나머지를 무역협회가 각각 보유했다. GS리테일은 지난해 8월 GS건설로부터 파르나스호텔 주식 665만4675주(지분율 67.56%)를 1주당 가격 11만4205원씩 총 7600억원에 취득해 호텔을 인수했다.
▲ 자료: 금융감독원 전자공시시스템 ⓒ스카이데일리
파르나스호텔은 삼성동 파르나스를 포함해 코엑스 그랜드인터컨티넬탈, 나인트리 명동, 나인트리 컨벤션 광화문 등 4개 호텔을 운영 중이며, 올해 상반기 파르나스타워와 내년 초 나인트리 명동 2호점을 준공할 예정인 호텔 전문기업이다. 반면 GS리테일은 사명처럼 물류 유통을 주로 취급해 호텔업과는 거리가 먼 회사로 평가받았다.
GS건설은 파르나스호텔 매각을 위해 2013년 말부터 우선협상대상자인 IMM프라이빗에퀴티와 약 1년간 호텔 매각을 논의했다. 그러나 협상도중인 2014년 9월 현대차가 삼성동 옛 한전부지를 10조5500억원에 매입하는 변수가 발생했다.
당시 현대차가 당시 감정가의 3배가 넘는 가격을 써내며 인근 삼성동 땅값이 들썩거렸다. 당연히 삼성동 파르나스호텔의 땅값에도 호재로 작용했다. 파르나스호텔 자산의 상당 부분이 부동산 자산이기 때문에 땅값은 매각가에 영향을 미쳤다.
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당시 서울 삼성동 부지 총 1만8403㎡(약 5566평)의 장부가는 7748억원이었다. 그러나 한전부지 호재로 장부가가 변동될 가능성이 높아졌다. GS건설 측이 매각가격 인상을 요구하면서 협상은 2014년 10월말 결국 결렬됐다.
강기섭 빌딩맨 대표는 “한전 부지를 현대차에서 대지면적 3.3㎡(1평)당 4억2000만원에 매입하면서 땅값이 많이 올랐다. 한전 부지 인근 빌딩은 최근 평당 2억6000만원에 거래됐다”며 “삼성동 파르나스 부지는 초역세권인 만큼 평당 2억5000만원 이상으로 봐야 한다”고 말했다. 파르나스호텔의 부동산 가치를 평당 2억5000만원으로 계산할 경우 약 1조3915억원이다.
익명의 부동산 관계자는 “당시 GS건설은 한전부지 호재로 땅값이 오를 것이 분명한 파르나스를 남에게 넘겨주느니 다른 계열사로 넘기는 것이 더 좋다고 판단하는 것은 당연하다.
실제로도 인근 땅값이 많이 올라 GS그룹에 이득이 됐다”며 “애초에 호텔에 대한 애착이 많은 것으로 알려진 허창수 회상이 배임 혐의를 받지 않고 호텔을 넘기려면 현금 동원력이 있는 계열사에 넘길 수밖에 없고, GS리테일 외에는 물려받을 만한 곳이 없었다”며 호텔업과는 무관한 GS리테일이 호텔을 인수한 배경에 대해 설명했다.
호텔 인수 GS리테일, 재무 건전성 확보 위해 7000억대 상업용 부동산 매각 추진
▲ 자료: 금융감독원 전자공시시스템 ⓒ스카이데일리
GS리테일은 파르나스호텔 인수대금 마련을 위해 내부 보유 현금을 사용하고, 부족분은 회사채 발행으로 갈음했다. 이에 GS리테일은 2015년 8월 27일 4000억원의 회사채가 발행됐다고 공시했다.
지난해 말 기준 GS리테일의 자본총계는 2조1590억원, 부채총계 2조5765억원으로 부채비율이 119.3%으로 집계됐다. 파르나스호텔 인수 후 6개월만에 약 38.0%포인트 부채비율이 높아졌다.
지난 2014년 말 기준 단기차입금 1000억원, 장기차입금 4001억 등 차입금 규모는 5001억원 규모였다. 그러나 파르나스호텔을 인수한 2015년 말에는 단기차입금 1734억원, 장기차입금 1조231억원 등 총 1조1965억원 차입금 규모가 급증했다. 차입금은 6964억원, 2.4배 규모로 늘었다.
GS리테일은 국내 1만호점을 돌파한 GS25의 성장으로 올 1분기 연결 기준 매출은 1조6402억원으로 23.8% 늘었다. 그러나 편의점만 승승장구하고 슈퍼마켓 부문이 성장을 멈추면서 영업이익은 줄어들었다. 당기순이익은 전동 동기 대비 39.0% 줄어든 189억3000만원, 영업이익은 264억7100만원으로 같은 기간 33.4% 감소했다.
GS리테일은 성장동력을 잃은 리테일 부분을 보완하고, 파르나스호텔을 인수하며 나빠진 재무건전성 회복을 위해 알짜 자산인 평촌 지스퀘어 매각을 서두른다는 입장이다.
GS리테일은 최근 평촌몰 매각 주관사로 딜로이트 안진회계법인을 선정한 뒤 전날 입찰을 마감했다고 공시했다. 투자은행(IB)업계에 따르면 평촌 지스퀘어 매각 인수의향서(LOI)를 접수한 결과 10여곳의 기업 및 부동산운용사가 참가했다. 이중 KTB자산운용, 마스턴자산운용, 이지스자산운용, 코람코자산신탁 등이 적격 인수후보로 선정된 것으로 알려졌다.
지스퀘어는 안양에서 가장 유동인구가 많은 범계역 로데오 상권과 가깝고, 롯데백화점 평촌점과 롯데시네마 등이 건물에 들어 있다. 특히 롯데쇼핑의 장기 임차로 꾸준한 임대수익이 기대되는 매물이어서 투자자 관심이 높은 것으로 알려졌다.
▲ 지스퀘어는 상업시설과 오피스타워로 구분된다. 상업시설은 롯데백화점이 20년 장기임차 계약을 맺어 운영중이다. 백화점과 영화관으로 구성된 백화점동과 문화홀, 갤러리, 옥상공원, 주차장으로 구성된 문화동이 있다. 오피스타워에는 삼성화재, 교보생명 등이 입주했다. 현재 시장에 매물로 나온 이 부동산의 매각가는 7000억원 중반대로 점쳐지는 상황이다. ⓒ스카이데일리
입찰 응찰자가 많기 때문에 업계에서는 지스퀘어 매각이 늦어도 내년 3월 이전에는 완료될 것으로 예상된다. 장부가 1800억원의 롯데백화점 평촌점의 토지는 GS리테일 소유이며, 장부가 4300억 원의 건물은 지에스리테일의 자회사인 코크렙 소유다. 코크렙은 GS리테일이 부지를 보유한 평촌 상업지구에 복합 쇼핑몰 건설을 위해 만들어진 프로젝트금융투자회사(PFV)다. PFV는 대형 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 명목 회사다.
GS리테일은 코크렙으로부터 발생하는 부지의 임대료(지상권 사용료)를 수익으로 인식하고 건물에서 발생하는 임대료는 투자자에게 이자 형태로 배분해 준다. 코크렙의 지분은 실질적 투자자인 은행과 신탁이 전액 나눠갖고 있으며, GS리테일은 보유 지분이 없다. 그러나 코크렙은 실질적으로 GS리테일의 신용도를 기반으로 설립됐기 때문에 GS리테일이 코크렙의 지분을 갖고 있지 않지만 GS리테일의 자회사로 포함되는 것으로 해석되고 있다.
코그랩은 해당 부지를 GS스퀘어(백화점)를 개발할 계획으로 GS리테일과 20년 임대차 계약을 맺었다. 그러나 2010년 GS리테일의 마트와 백화점 사업 부문이 롯데쇼핑에 매각되면서 GS리테일은 롯데쇼핑에 쇼핑몰을 전전대 계약을 진행했다. 현재 GS리테일의 땅에서 롯데백화점이 장사를 하게 된 배경이다.
▲ 자료: 금융감독원 전자공시시스템 ⓒ스카이데일리
롯데백화점 평촌점이 매각될 경우 매각 대금은 GS리테일로 들어오는 것이다. 현재 업에서는 매각대금은 7000억원 중반으로 예상하고 있다. 매각시 GS리테일의 순부채가 7500억 가량 감소할 것이란 게 전문가들의 분석이다.
롯대백화점 평촌점이 있는 토지의 장부가 1800억원은 2008년에 감정평가한 금액이다. 실제 매각가는 더 높아질 전망이다. 건물을 포함한 매각 차익은 계약 당시의 옵션에 따라 GS리테일과 투자자에게 배분된다. 매각이 원활하게 성사될 경우 GS리테일이 거둬들이는 수익은 상당할 것으로 예상됐다.
GS그룹은 향후 가격 상승 호재가 있는 파르나스호텔을 계열사에 넘겨 향후 부동산 시세 상승 효과를 봤으며, 기존 보유한 부동산은 부동산 시세가 좋게 형성된 시기에 넘겨 시세차익을 볼 수 있다는 것이 부동산 업계의 전망이다.
한 재계 관계자는 “대기업의 경우 오너의 의향에 따라 사업이 전개되는 경우가 많은데, GS그룹의 경우 오너인 허창수 회장이 직접 이끄는 GS건설의 영향력을 무시할 수 없다 ”며 “파르나스호텔 매각이 GS리테일에 부담이 되는 듯했으나 결과적으로 좋은 방향으로 흐르고 있다”고 평가했다.
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