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▲ 동부이촌동은 1990~2015년까지 1차적으로 재건축 사업이 진행됐다. 최근에도 동부이촌동 곳곳에서 재건축이나 리모델링 사업이 진행되고 있다. 한강 조망이 가능하고 조용한 거주타운이 형성돼 전문직 종사자들이 선호하는 곳이다. 사진은 동부이촌동 전경 ⓒ스카이데일리
▲ ⓒ스카이데일리
대표적인 재건축 아파트는 한강맨션아파트, 왕궁아파트, 이촌현대아파트, 한강삼익아파트 등 4곳이다. 이들은 대부분은 1970년대에 지어진 아파트로 노후화가 상당히 진행된 곳이다.
동부이촌동이 최근 주목을 받는 이유는 역사적, 지리적 이점 때문이다. 용산으로 입주를 계획중인 신지선(54·여)씨도 “한강 조망이 가능하고 재건축 이후 강남만큼 이곳이 뜰 것이라고 생각돼 집을 알아보고 있다”고 밝혔다.
보통 한강변 아파트는 북쪽으로 한강을 조망한다. 그러나 동부이촌동은 배산임수 지역으로 남쪽에 한강이 있어 천혜 명당으로 주목을 받았던 곳이다.
김재언 미래에셋대우 부동산컨설팅 팀장은 “동부이촌동은 입지와 거주환경이 좋아 자산가들이 선호하는 지역”이라며 “사업주체들의 추진의사가 커 사업이 속도를 내고 있다”고 설명했다.
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신한부동산 김문형 공인중개사는 “이촌동은 예전부터 배산임수 지형에 지리적 요충지로 주목 받았던 곳이다”며 “최근에는 인근 미군기지가 철수할 계획이라 공원 개발이 예정돼 다시 주목받고 있다”고 설명했다. 이어 “상권이 즐비한 강남에 비해 주거환경이 좋아 경제적 여유가 있는 전문직 종사자들이 몰리는 곳이다”고 덧붙였다.
동부이촌동 아파트들의 시세는 꾸준한 오름세를 보였다. 전용면적 124.02㎡(약 37.5평) 단일 평수로 이뤄진 래미안 첼리투스는 현존하는 초고층 주거용 마천루 단지다. 기존 460세대 그대로 일대일 재건축해 작년 완공했다.
기존 11~13억원이던 래미안 첼리투스(구 렉스아파트) 매매가는 재건축 이후 최소 18억5000만원에서 한강조망권에 따라 최고 26억까지 거래돼 재개발 전과 최고 2배의 차이를 보였다.
한강맨션 상가 분리 추진안 통과 목전…최고 35층, 1580가구 대단지 변모
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| ▲ 크게 보기 = 이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
1990년대부터 재건축 바람이 불기 시작했다. 1994년 이촌대림아파트를 시작으로 이 일대 아파트들은 재건축으로 강촌, 한가람, 이촌코오롱, 한강대우, 한강자이, 삼성리버스위트 등으로 거듭났다. 작년에는 렉스아파트가 레미안첼리투스로 변신했다.
현재에도 동부이촌동 곳곳 아파트에서는 재건축이나 리모델링이 진행중이다. 현재 현대맨숀아파트, 삼익아파트, 왕궁아파트, 한강맨션 총 4개의 아파트가 재건축을 추진중이다. 이중 한강맨션을 제외한 세 곳은 조합이 설립돼 재건축 혹은 리모델링이 추진되고 있다.
한강맨션아파트는 상가와 아파트 간 의견대립으로 아직 재건축 추진위원회 단계에 머물러 있다. 한강맨션은 총대지 2만3488평에 공급면적 89㎡(27평), 105㎡(32평), 122㎡(37평), 168㎡(51평), 188㎡(55평) 등 5개 형태 660가구 규모로 지어졌다. 총 23개동이며 이중 3개동은 주상복합동이다. 이촌로 변 11·21·31동의 경우 1~2층은 상가, 3~5층은 일반 주거용으로 사용된다.
재건축 추진위원장은 “현재 아파트 소유주 90%와 상가 소유주 40%가 재건축에 찬성해 총 85%가 동의한 상태다”며 “반대하는 상가를 제외하고 정비계획 변경안을 구청에다 제출할 수밖에 없었다”고 말했다.
상가주 A씨는 “상가주들이 각자의 사정이 있어서 재건축을 반대하는 것인데 추진위측은 절충안을 찾기보다 강경대응으로 맞서고 있다”며 “재건축을 강요하는 압박 시위가 계속된다면 상가주들과 합의점을 도출하기는 더욱 어려워질 것”이라 말했다.
재건축에 동의한 상가주는 주로 최근 2~3년 이내 평당 1억원 이상의 프리미엄을 주고 산 사람들이다. 상가주 B씨는 “3년 전 평당 1억5000만원 프리미엄을 주고 가게를 샀다”며 “한강맨션이 재건축을 통해 동부이촌동에서 주차장을 지닌 유일한 중심상가로 발전되기를 기대했기 때문이다”며 재건축을 찬성했다.
재건축 추진위원장은 “상가동을 제외한 변경안은 시·구청과 논의를 마치고 행정적인 절차만 마무리하면 된다”며 “현재 서울시청 도시계획위원회 심의 직전 단계에 있어 별다른 문제가 없다면 통과될 예정이다”고 전했다. 이어 “변경안이 통과되는 즉시 조합 설립 절차를 밟고 내년 말까지 관리처분인가를 목표로 사업을 빠르게 추진할 계획이다”라고 덧붙였다.
▲ 최근 동부이촌동에서 재건축 논의가 이뤄지고 있는 아파트들은 1970년대 지어져 건축연한이 40년 가량 된 곳들이다. 한강맨숀을 제외한 나머지 아파트들은 조합이 결성돼 사업이 추진중이다. 사진은 오른쪽 위부터 시계방향으로 왕궁아파트, 현대맨숀아파트, 한강맨션아파트, 한강 삼익아파트 ⓒ스카이데일리
한강맨션은 재건축을 통해 최고 35층, 1580가구의 대단지로 변모한다. 입주자 김다민(38·여)씨는 “아파트 값이 20%는 뛰었는데 재건축은 상당히 지연되고 있다”며 “빨리 진행되길 바란다”고 말했다.
인근 부동산 관계자는 “시세는 공급면적 32평 기준 2014년 13억원 수준이었던 시세는 재건축 추진 이후 16억원에 형성돼 있다”고 전했다.
한강삼익은 공원 신설 등을 담은 정비계획 변경안을 구청에 낸 상태다. 왕궁아파트는 정비계획 변경안을 수립해 연내 구청에 제출할 계획이다.
재건축 불가 아파트 리모델링 승부수…리모델링 후 시세 상승
▲ 래미안 첼리투스는 초고층 주거용 아파트다. 2015년 삼성물산이 시공을 맡아 최고 높이 56층 규모 460세대에 이르는 아파트가 지어졌다. 탁트인 한강조망권이 있어 재건축 후 최고 2배 가량 시세가 오른 곳도 있다. ⓒ스카이데일리
재건축 열기 속에서 나홀로 리모델링 사업을 추진하는 아파트도 있다. 수평증축 리모델링을 추진 중인 현대맨숀 조합 관계자에 따르면 현재 현대면숀은 용적률 263%를 적용받고 있어 수익성을 위해 재건축 대신 리모델링을 추진했다.
기존 창문은 서향인데 리모델링을 통해 동향으로 창문을 트고 가구당 면적을 넓히는 공사가 이뤄질 예정이다.
거주민 탁현수(46)씨는 “추가 분담금 부담으로 반대하는 사람도 있었으나 리모델링 후 아파트 가격이 상승할 것이기 때문에 리모델링에 찬성했다”며 “가구당 면적을 15% 정도 늘린다는 점도 리모델링 찬성을 결정하게 만든 요소였다”고 밝혔다.
인근 서울 부동산 중개사는 “리모델링이 진행되면 한 가구당 1억5000만에서 2억5000만 가량 공사비용을 부담해야 하기 때문에 조합원들과 갈등이 있었다”며 “그러나 갈등이 봉합돼 조합원 동의율이 높아졌다. 빠르면 올해안으로 공사가 시작될 예정이다”고 말했다.
현대맨숀 조합원은 “주민동의는 73%를 얻은 상태로 75%까지 얼마 남지 않았다”며 “조만간 용산구청에 가구당 평균 15% 면적 확대와 기존보다 97가구 늘리는 내용의 심의안을 제출할 예정이다”고 밝혔다.
중개법인 우리빌딩 박호섭 이사는 “면적이 작은 아파트는 재건축을 해도 투자 대비 수익성이 좋지 않다”며 “현실적으로 공간 확장을 하는 리모델링을 택하는 곳도 많은데 포스코가 시공하는 현대맨숀이 그 예다”고 전했다.
실제 현대맨숀은 리모델링으로 인한 호재가 시세에 반영됐다. 2014년 8억5000만(공급면적 45평 기준)이었던 시세는 현재 11억원으로 상승한 상황이다.
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