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▲ 홍성일 대표는 2000년 아파트 분양권 투자로 시작해 부동산 투자에 관심을 가지기 시작했다. 지금까지 약 1000명의 제자를 가르친 상권분석 전문 강사로 활동 중이다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
“부동산은 고정 수입을 보고 투자해야 합니다. 저는 수익률이 낮은 주거용 부동산보다는 수익률 높은 상업용 부동산에 주목하라고 늘 말하고 있습니다. 특히 싸게 구입할 수 있는 경매·공매 등을 활용하는 게 최선이지요”
홍성일(49) 와이즈이앤씨 대표는 16년 전인 2000년부터 부동산에 관심을 갖기 시작했다. 한창 벤처 투자 붐이 일어났던 시기였다. 홍 대표는 벤처붐에 편승해 주식으로 돈을 벌어보려고 하다가 3000만원을 날렸다.
“큰 손해를 보고 나서 아파트 분양권 투자에 관심을 가지기 시작했어요. 재건축 매매와 도정법(도시 및 주거환경정비법) 등에 대해 공부한 다음, 부동산 시장에 본격적으로 뛰어들었죠”
홍 대표는 1년 전 친구들과 함께 성남에 와이즈이앤씨라는 회사를 차렸다. 친구들과 다양한 사업의 가능성을 타진해보려고 만든 회사다. 지금은 각자 독립적으로 활동 중이다.
“저는 상권 투자에 대해 주로 강의하는 부동산 강사입니다. 작년부터 본격적으로 강의를 시작했구요. 한번에 70~80명씩, 지금까지 약 1000명이 저를 거쳐 갔지요”
모텔 2억5천만원에 공매 6억 만든 제자도… “수익률, 매매차익 동시에 거둘 상가 빌딩이 최고”
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▲ 그는 주거용 부동산 보다는 상가에 투자를 할 것을 권한다. 시세 차익을 통한 이익 실현을 주 목적으로 하는 주거용 부동산과는 달리, 상가용 부동산은 꾸준하게 수익을 낼 수 있기 때문이다. ⓒ스카이데일리
그가 주로 다루는 분야는 상가투자다. 지난해 6월 출간한 ‘상가투자 비밀노트’는 투자자들로부터 호평을 얻었다.
“저는 부동산을 ‘미래의 고정 수입’이라고 봅니다. 제가 상가 부동산에 관심을 가지는 이유는 다름 아닌 수익률 차이 때문이지요. 주거용 부동산의 경우 지속적으로 수익을 내는 것이 목적이라기 보다는 싸게 사서 비싸게 파는, 즉 시세 차익을 노리고 구입하는 경우가 많죠. 월세 수익률도 그다지 높은 편은 아닙니다”
하지만 상가 부동산의 수익률은 주거용 부동산과는 다르다고 말한다. 대로변이 아닌 경우라도 일반적으로 연간 6~7%의 수익을 낸다. 대로변 상가 부동산의 경우 연간 10%~20%의 수익도 노릴 수 있다.
“제가 최고로 꼽는 부동산 물건은 상가용 빌딩입니다. 잘하면 높은 월세수익을 올릴 수 있는데다가 상권에 따라 매매 차익까지 노릴 수도 있기 때문입니다. 즉, 주거용 부동산과 상업용 부동산의 장점을 함께 누릴 수 있습니다”
홍 대표는 일반 매매를 통한 부동산 매입을 추천하지 않는다. 시세에 맞춰 구입해야하기 때문에 비쌀 수밖에 없어 수익성이 떨어지기 때문이다. 그는 경매나 공매를 추천한다.
“제자 중에 지방 모텔을 공매로 매입한 사례가 있습니다. 한 분은 시세 4억 수준인 모텔을 2억5000만원에 구입했습니다. 매입 즉시 1억5000만원의 차익을 거둔 셈이지요. 게다가 리모델링을 거치면 6억~7억원 정도가 될 것이라고 합니다. 성공하면 2배 이상의 수익률을 거둘 수도 있어요”
널리 알려진 큰 상권 투자는 금물… 발품 팔아 나만의 상권 발굴해야
▲ 그는 상가용 부동산을 매입 땐 4가지를 중요하게 여겨야 한다고 말했다. 상권, 교통, 유동 인구, 트랜드 등이다. 특히 이미 이름이 많이 알려져 있거나 큰 상권은 절대 투자해서는 안되는 상권이라고 강조했다.ⓒ스카이데일리
그는 상가 부동산 매입을 위해 상권 분석과 공법에 대해 공부해야 한다고 얘기했다. 공법은 부동산 거래 때 꼭 필요한 법률 지식이다. 특히 경매나 공매를 진행과 관련된 법적 지식을 뜻한다. 또 상권 분석은 현장을 방문이 필수다.
“상가 부동산을 고를 때 4가지 요소를 살펴야 합니다. 첫 번째는 상권을 잘 파악해야 합니다. 두 번째는 교통을 잘 살펴야 하구요, 세 번째는 유동인구 특히 젊은층이 많은 곳을 선택하는 게 중요합니다. 마지막으론 문화 트랜드를 따라가는 곳이 금상첨화입니다”
홍 대표에 따르면 상권 투자를 위해서는 끊임없이 발품을 팔아야 한다. 이미 큰 상권이나 웬만한 사람들이 다 아는 상권은 투자할 만한 가치가 없다. 나만의 상권을 개발해 미래를 보고 선투자하는 일이 무엇보다 중요하다고 강조했다.
“대표적인 사례로 상암동 DMC 상권을 들 수 있습니다. 길 하나를 사이에 두고 새로 만들어진 오피스 단지와 구도심으로 불리는 상업단지가 나란히 있지요. 때문에 오피스 단지의 수요가 구도심 쪽으로 자연스럽게 몰립니다. 앞으로 성장할 가능성이 큰 상권 중 하나라고 할 수 있습니다”
그는 강의에서 상권 현장분석 수업을 필수 커리큘럼으로 짜놓았다. 상권은 직접 발로 뛰면서 알아봐야지 눈과 귀에 쏙쏙 들어온다고 한다. 교실 강의가 5회라면 현장 상권 강의는 3~4회 정도 진행하는 편이라고 전한다.
“현장 교육에 대한 수강생들의 만족감이 높아지고 있어요. 앞으로 더 많은 사람들에게 상권에 대해 더 잘 알려주고 싶습니다. 또 제 자신이 강남 상가 빌딩을 구입하는 것도 목표 중 하나입니다”
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