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서울 송파구, 경기 성남시·하남시 등 3개 지자체에 걸쳐 조성된 위례신도시는 정부의 강남 주택 수요 분산 정책에 따라 개발됐다. 이곳은 그린벨트로 둘러싸여 녹지가 많고 서울 강남과 가장 가까운 신도시라는 점에서 개발 초기부터 2기 신도시들 중 가장 높은 관심을 받았다. 정부는 당초 위례신도시를 678만㎡에 달하는 주거면적에 주택 4만3000가구, 인구 10만8000명을 수용하는 대형 도시로 설계했다. 막바지 공사가 한창인 이곳은 입주가 한창 진행 중이다. 하지만 공사 마무리 단계에 접어든 최근 들어 위례신도시를 두고 ‘반쪽짜리 신도시’라는 평가가 적지 않은 상황이다. 교통 인프라가 제대로 갖춰지지 않았기 때문이다. 현재 위례신도시에는 순환버스 외에 별다른 교통수단이 없는 실정이다. 개발 예정이었던 신(新)교통수단인 트램 개발 사업이 지연되면서 입주민들의 불편은 가중될 전망이다. 특히 개발 사업 기대감에 의해 조성된 상권은 심각한 타격을 입고 있다. 외부인구 유입이 전혀 되지 않으면서 상가분양자들은 공실 장기화·임대료 하락 등 막대한 피해를 입고 있는 것이다. 스카이데일리가 트램 개발 지연으로 점차 황폐화 되고 있는 위례신도시 상권을 현장 취재했다. 
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새로운 개념의 교통망이 확충되면서 외부 인구 유입을 기대했던 상인들은 매출이 나아질 기미를 보이지 않자 하나 둘 가게를 내놓는 추세다. 공실이 늘다 보니 임대료도 하락해 상가를 분양 받은 소유주까지 난감한 상황에 빠졌다. 상인들과 상가 소유주들은 일제히 개발 사업을 주도한 한국토지주택공사(LH)를 향해 원망 섞인 목소리를 내고 있다.
제2의 강남 기대감 위례신도시, 신개념 교통망 ‘트램’ 호재 덕에 상가분양 완판 행렬
부동산업계 등에 따르면 서울 송파에서 동남쪽에 위치한 위례신도시는 입지가 뛰어나 부동산 시장에서 강남을 대체할 만한 신도시로 평가돼 왔다. 2008년 첫 삽을 뜬 위례신도시는 2013년 말부터 입주가 시작돼 현재 2만6000여세대가 들어섰고 상업시설도 점차 갖춰 나가고 있다.
문제는 위례신도시 인구가 늘고 상권이 형성되고 있는데 교통 인프라가 제대로 갖춰지지 않았다는 점이다. 위례신도시에서 개발 예정인 3대 교통망은 트램 위례선, 지하철 8호선 역사, 경전철 위례선신사선 등이다. 특히 위례신도시를 남북으로 가로지르는 트램은 핵심 교통망으로 꼽힌다.
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현재 위례신도시의 중심부에 위치한 트램 설치 예정지 양쪽 길가에는 상권이 형성돼 있다. 트램 설치를 기대하고 일찌감치 자리를 선점하기 위한 상인들이 몰려든 결과다. 하지만 현재 상가 곳곳에는 ‘임대문의’라는 문구가 여기저기 붙어 있다. 대형상가 마저도 2층은 70% 이상 공실인 상태다. 상인들은 트램 설치가 예정 보다 늦춰지면서 상권이 엉망이 됐다고 토로했다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리 |
트램은 지난 2008년 7월 정부가 위레신도시 개발계획을 확정할 때 광역교통 개선 대책 내용의 하나로 마련됐다. 총 사업비 1800억원 중 LH가 1080억원을 나머지는 민간 사업자가 맡는다. ‘트램 라인’이라 불리는 해당 노선은 ‘지하철 5호선 마천역~위례중앙역(위례신사선)~지하철 8호선 복정역’ 노선과 ‘마천역~위례중앙역~8호선 신설역(우남지선)’ 노선 등이다. LH는 분양 당시 트램을 핵심 교통망으로 홍보하며 상가 분양을 시작했다.
위례신도시 상가 분양을 고민하던 투자자들에게 트램은 상당한 호재로 평가됐다. 트램을 통해 서울 송파·경기 분당의 외부 인구가 유입될 것으로 기대됐기 때문이다. 이 같은 분위기는 위례신도시 상가 분양시장에서 고스란히 반영됐다.
위례신도시 중심에 위치한 ‘송파 와이즈 더샾’ 단지 내 상가의 경우 2014년 분양 당시 평균 10대 1, 최고 49대 1의 경쟁률을 기록하며 분양개시 1개월 만에 완판됐다. 앞서 분양된 ‘위례1차 아이파크 애비뉴’(C1-3블록)는 1개월 만에 153개 점포가 분양 마감됐다. ‘위례2차 아이파크 애비뉴’(C1-2블록)도 2개월 만에 91개 점포가 완판행렬을 이어갔다.
“트램만 믿었는데”…LH에 발등 찍힌 위례신도시 상인들 시름 깊어져
하지만 최근의 분위기는 과거 분양 때와는 사뭇 다른 것으로 나타났다. 트램 설치가 차일피일 미뤄지면서 다양한 부작용이 생겨나고 있다. 올해 개통예정이던 2021년으로 늦춰졌고 이마저도 불투명해져 우려감은 더욱 커져만 가고 있다. LH의 개발 청사진만 믿고 투자한 상가 분양자들은 현재 공실 장기화, 임대료 하락 등을 겪고 있다. 거기에 폐업하는 점포도 속출하고 있는 상황이다.
메인 상권으로 꼽히는 중앙광장 인근 1층 상가 임대료는 전용 33㎡ 기준 보증금 5000만~1억원, 월 임대료 300만~400만원선이다. 월 평균 임대료는 1년 전 500만원까지 상승했다가 하락한 상태다. 상인들은 이마저도 내기 힘들 정도로 영업 상황이 좋지 않다고 입을 모았다.
치킨집을 운영하는 김성연(42·남) 씨는 “우리는 11평 정도 되는데 월 임대료 300만원을 내기도 버겁다”며 “기대했던 트램이 들어오지 않으면서 예상했던 것 보다 사람이 없어 운영이 힘든 상황이다”고 말했다.
인근 부동산 관계자는 “교통망 핵심인 트램 설치가 예정보다 늦춰지면서 인구유입이 거의 없는 게 사실이다”며 “상권이 성장 중간에 멈춰서면서 주민들도 인근 가든파이브나 잠실로 발걸음을 옴겨 이곳 경기는 더욱 악화되고 있다”고 설명했다.
문제는 LH가 설정한 트램 완공 시기 마저 불투명하다는 점이다. LH는 처음 트램 완공 시기를 올해로 잡았다가 2021년까지 미뤘다. 사업 단계별로 변수가 많다는 게 이유였다. 하지만 다수의 전문가들은 상황에 따라 더 늦어질 수도 있다는 견해를 내놓고 있다.
트램을 진행하기 위해서는 ‘민자적격성 심의→기획재정부 민간투자사업 심의→우선협상 대상자 선정→실시협약 체결→실시계획 승인→착공→공사→준공’ 등 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 현재 공공투자관리센터(PIMAC)에서 트램의 민자적격성을 심의 중이다. 트램과 관련된 법령과 제도가 제대로 마련되지 않은 상황이다. 현재 국회에서는 소위 ‘트램 3법’(철도안전법ㆍ도시철도법ㆍ도로교통법)이 논의되고 있다.
분양자인 김민철(37·남·가명) 씨는 “관련법조차 존재하지 않은 상황에서 왜 트램이 당장 들어올 것 같이 설명했는지 모르겠다”며 “나 같은 경우 상가분양 당시 대출금 때문에 이자만 수백만원 내고 있는데 공실이 길어져 걱정이 이만저만이 아니다”고 설명했다.
전문가들은 LH에서 개발계획 발표당시부터 좀 더 신중해야했다는 의견을 내놓고 있다. 트램은 세계적으로 성공한 사례가 없을뿐더러 개발비·운영비 등이 만만치 않아 민간사업자가 뛰어들기 쉽지 않다는 것이다.
건국대학교 심교언 부동산학과 교수는 “트램으로 인해 흑자를 낸 사례가 없다는 점을 감안해 LH가 분양 당시 좀 더 신중하게 판단했어야 했다”며 “운영비가 상당히 부담스러울 수 있기 때문에 인센티브를 주지 않는 이상 민간사업자가 들어오기 쉽지 않을 것이다”고 전망했다.
심 교수는 “심각한 상황으로 가면 LH와 상가분양자들 간에 소송 전까지 갈 수도 있다”며 “그 전에 LH와 정부가 나서서 준공 전까지는 임시활성화 조치 등을 취하는 게 바람직하다”고 강조했다.
이에 LH 관계자는 “진행 상황은 자세하게는 말할 수 없지만 책임감을 느끼고 있으며 트램 사업이 조속히 추진될 수 있도록 박차를 가하겠다”고 말했다.
[길해성 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
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