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정부가 수도권 주택시장 안정을 위해 향후 5년간(2026~2030년) 135만호 이상을 착공하는 대규모 공급 계획을 본격화했다. 핵심은 서울과 경기 주요 입지의 유휴 공공부지와 이전 예정 부지를 활용해 도심 내 약 6만호의 신규 물량을 확보한 것이다.
국토교통부 등 관계 부처는 9·7 주택공급 확대방안의 후속 조치로 연간 11만호 수준의 착공을 추진해 공급을 본궤도에 올리겠다고 밝혔다. 공공기관 이전, 군부대 부지 전환, 노후 청사 복합개발 등 도심 가용 토지를 총동원하는 방식이다.
시장에서는 이번 대책이 당장 집값을 끌어내릴 카드는 아니지만, 서울 핵심지 공급 시그널을 명확히 했다는 점에서 중장기 상승 기대를 누르는 효과를 낼 수 있다는 평가가 나온다.
신도시 대신 ‘도시 안 공급’…도심에만 6만호
용산·과천·태릉CC…시장 파급력 큰 입지 포함
이번에 발표된 도심 공급 물량은 총 5만9700호다. 신도시 2개(약 487만㎡)에 해당하는 규모를 외곽이 아닌 기존 도시 내부에서 확보했다는 점이 가장 큰 특징이다. 공급 방식은 △도심 내 공공부지 활용 4.4만호 △노후 청사 복합개발 1만호 △신규 공공주택지구 0.6만호다. 지역별로는 △서울 3만2000호 △경기 2만8000호 △인천 1000호다. 대부분 역세권이거나 업무지구 인접 지역으로, 청년·신혼 수요를 겨냥한 중소형 주택이 중심이 된다.
가장 주목받는 곳은 서울 용산 일원(1만3501호)이다. 용산국제업무지구, 캠프킴, 501정보대 부지 등을 활용해 주거·업무 복합개발이 추진된다. 서울 도심 주거 구조를 바꿀 수 있는 상징적 사업으로 평가된다.
경기 과천(9800호)은 과천경마장과 방위사업청 이전 부지를 통합 개발한다. ‘과천 AI 테크벨트’와 연계한 직주근접 주거지로 조성될 계획이다. 인근 과천·평촌·안양 주택시장에는 중장기적으로 공급 부담 요인이 될 수 있다.
서울 노원구 태릉CC(6800호)는 강북권에서 드문 대규모 택지 공급이다. 다만 문화재 심의와 세계유산 영향평가 등 절차가 남아 있어 실제 착공까지는 시간이 필요하다.
성남·동대문·은평…역세권 청년 수요 흡수
군부대·노후청사까지 총동원
판교 테크노밸리 인접 성남 금토·여수지구(6300호)는 분당·판교 생활권과 맞물린 직주근접 주거지로 개발된다. 서울 도심에서도 △동대문구 연구기관 이전 부지 1500호 △은평구 불광·연신내 인근 1300호 공급이 예정돼 있다. GTX-A와 지하철 3·6호선 접근성이 좋아 청년·신혼 수요 흡수력이 높을 것으로 보인다.
아울러 △서울 강서 군부지(918호) △금천 독산 공군부대(2900호) △남양주 군부대(4180호) △고양 옛 국방대 부지(2570호) 등 군시설 부지도 주택용지로 전환된다. 또 서울의료원 남측부지, 성수동 옛 경찰청 기마대 부지, 쌍문동 교육연구시설, 수원 우편집중국 등 노후청사 34곳에서도 약 1만호가 공급된다.
개별 규모는 작지만 도심 요지여서 체감도는 높을 것이라는 전망이 나오는 이유다。
서울 집값에 영향은?…단기 하락보단 ‘상승 브레이크’
전문가들은 이번 대책이 즉시 매물을 늘리는 정책이 아니라는 점을 강조한다. 대부분 2026~2030년 착공, 2030년대 초 입주 구조이기 때문이다. 따라서 단기간에 집값이 떨어질 가능성은 낮다. 다만 서울 내부에서도 대규모 공급이 반복된다는 인식이 형성되면 “서울은 계속 오른다”는 기대 심리를 약화시키는 효과는 있을 수 있다.
한 부동산 업계 관계자는 “이번 공급은 가격을 끌어내리는 정책이 아니라 상승 속도를 늦추는 장치에 가깝다”고 말했다.
다만 공급 인접 지역은 중장기적으로 가격 상승 압력이 완화될 가능성이 있다. 신규 주택이 대규모로 들어서면 해당 생활권 내 주거 수요가 분산되기 때문이다. 기존에는 새 아파트 희소성이 가격을 떠받쳤지만, 인근에 최신 주거단지가 형성되면 대기 수요가 신규 단지로 이동하면서 구축 아파트의 가격 상승 탄력이 둔화되는 구조다.
대표적으로 태릉CC 인근의 노원·공릉 일대는 그동안 강북권 내 새 아파트 공급이 부족해 구축 단지까지 가격이 동반 상승하는 흐름이 이어졌지만, 6800호 규모 신규 주거지 조성이 가시화될 경우 수요가 분산될 가능성이 크다. 과천·평촌·안양 역시 마찬가지다. 과천에 1만호에 가까운 신규 물량이 예고되면서 기존 재건축 기대 단지와 인근 신축 아파트가 향후 분양·입주 물량과 경쟁해야 하는 환경이 형성된다.
관계자는 “결국 공급지 인근은 앞으로도 계속 부족할 것이라는 전제 위에서 형성됐던 희소성 프리미엄이 약해질 것”이라며 “가격 급등보다는 상승세가 완만해지는 방향으로 조정될 가능성이 크다”는 분석을 내놓았다.
반면 공급지 인근 노후 저층 주거지는 생활 인프라 개선과 정비 기대감으로 수혜를 볼 수 있다. 성남 금토 인근, 동대문·은평 일대 저층 주거지가 여기에 해당한다. 입주 5년 이내 인근 신축 아파트 단지는 전세·매매 수요 분산으로 경쟁이 심화될 수 있다.
한편 정부는 해당 부지와 주변 지역을 토지거래허가구역으로 즉시 지정하고, 이상거래 280건을 선별해 조사 중이다. 공급 발표 직후 발생할 수 있는 기대 매수와 지가 급등을 선제적으로 차단하겠다는 취지다.
정부 관계자는 “도심 내 양질의 주택을 지속적으로 공급해 수도권 주택 수급 불안을 구조적으로 완화하겠다”고 밝혔다.
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