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▲ 혜화동 대학로는 10여년 전 문화지구로 지정된 후 침체의 길을 걷고 있다. 젊고 자유로운 분위기가 억제되며 매력을 잃어갔다. 극단도 하나둘씩 떠나기 시작했고, 임대료 상승으로 점포 교체 비율이 높아졌다. ⓒ스카이데일리
[특별취재팀=김인희·한우리 기자/김혁 전문기자] 대학로 상권 내 점포 손바뀜 현상이 심해지고 있다. 서울시가 대학로를 문화지구로 지정하자 상권이 악화일로를 걷게 됐다는 지적이다.
서울시는 지난 2004년 공연예술시설이 모여 있는 혜화동 대학로를 도시계획법에 따라 ‘문화지구’로 지정했다. 문화지구란 역사와 문화자원을 관리·보호하고 문화환경 조성을 도모하기 위해 지정하는 구역을 뜻한다.
문화지구 지정은 2002년 4월 1호로 지정된 인사동에 이어 두 번째였다. 혜화동 로터리부터 이화동 로터리까지 1.5km 구간이 대상이었다. 문화지구로 지정됨에 따라 해당 구역 내 각종 문화시설 및 업종들은 조세와 부담금을 감면 받았다. 건축 기준이 완화됐다.
건축주들은 극장을 지을 경우 용적률 100% 증축이 허용됐고, 권장시설로 지정된 건축물 건축주는 조세감면 혜택을 받았다. 공연 중심의 권장시설이 확대되는 대신 유흥업소나 숙박업소는 영업이 제한됐다.
공원 내 음주를 단속하고 버스킹도 제한됐다. 젊고 자유로운 분위기가 억제됐다. 대학로는 점차 생기와 특색을 잃어 갔다. 그 결과는 상권이 고스란히 떠안게 됐다.
문화지구 속 갇혀버린 대학로, 임차인 없어 건물 넘어가기도
음식점 ‘방켓’ 대표는 대학로가 문화지구로 지정된 이후 상권에 족쇄가 채워졌다고 표현했다.
그는 “비록 술집은 허용이 됐지만 젊은층들이 자주 찾는 클럽이나 감성주점은 들어올 수 없다”며 “유흥이 발달하지 못하다보니 대학로 상권은 9시 전에 전멸된다”고 했다. 이어 “맞은편 상가의 경우 1년 이상 못 버티고 나간 게 벌써 몇 번째인지 모르겠다”고 말했다.
▲ 공연계가 침체되자 공연과 함께 호황을 누린 외식업계도 어려운 상황을 겪고 있다. 특히 문화지구로 지정되며 유흥이 발달하지 못하게 되자 밤 장사를 포기해야하는 상황이 됐다. 저녁 9시가 넘으면 장사가 안 되는 곳이 속출했다. ⓒ스카이데일리
‘스시노백쉐프’ 조희선(50) 대표는 인근에서 약 40년을 거주한 혜화동 토박이다. 자가 건물을 소유한 조 대표는 일주일 전 1층 매장에 스시집을 열었다.
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건물주인 그 역시 할 말이 많았다. 조 대표는 “거리 자체가 활성화돼야 하는데 공연장이 위축되면서 상권도 손해를 보고 있다”며 “문화지구 지정이 됐지만 문화적으로 제대로 된 지원이 이뤄지지 않았기 때문이다”고 말했다.
그는 “장사가 안 된다고 해도 임차인들이 피켓 들고 시위할 여유가 없다”며 “건물주가 나서서 특별히 할 것도 없는 상황이다”고 전했다. 이어 “임차인이 들어오지 않아 건물이 경매로 넘어간 경우도 있다”고 귀띔했다.
대형극장부터 소극장까지 극장 문 닫을 때마다 장사 걱정하는 상인들
▲ 대학로의 점표 교체주기가 점점 짧아지고 있다. 2년 전 취재 당시에 있던 71개 점포 중 25개 점포가 자취를 감췄다. 비율로는 35%로 적지 않은 점포가 짧은 기간 문을 닫았다. ⓒ스카이데일리
대학로뮤지컬센터는 대극장(1042석), 중극장(528석), 공간 피꼴로(275석)로 구성된 뮤지컬센터는 총 1845석을 확보한 대형 공연장이다. 시공사 교체 등으로 애를 먹었던 이곳은 우여곡절 끝에 2013년 준공됐다.
4년 전 첫 공연작인 ‘그날들’이 무대에 올랐지만 건물주가 부채 250억원을 갚지 못해 이후 사용이 중단됐다. 뮤지컬센터가 많은 관객을 모아서 상권이 활발해지기를 기대했던 상인들은 실망했다.
인근에서 음식점을 하는 한 상인은 “대극장에서 공연을 하는 날이면 공연 전후 식사를 해결하려는 고객들로 북적거린다”며 “배우 50여명과 스텝 100여명도 함께 사라지니 상권이 함께 침체될 수 없지 않느냐”고 반문했다.
대학로에서 3번째로 오래됐던 28년 역사 ‘대학로 극장’이 지난해 3월 문을 닫았다. 이화사거리에 위치했던 대학로극장 자리에는 고깃집이 생겼다. 대학로 극장 대표이자 연극인 정재진씨에 따르면 임대료가 100만원이 인상됨에 따라 소극장을 충북 단양 만종으로 옮겼다.
임대료 상승 주범은 안테나숍…2년 만에 교체된 매장 비율 35%
대학로의 점표 교체주기가 점점 짧아지고 있다. 스카이데일리가 2년 전 대학로 취재 당시 찾았던 71개 점포 중에 25개 점포가 없어지거나 다른 업종으로 바뀌었다. 비율로는 35%다. 취재 결과 캐쥬얼다이닝펍 ‘펍브로드웨이’는 ‘CAFE BRIDGE’로 변경됐다. 이외 치즈등갈비, 민속주점, 화로사랑, 신씨화로, 뽀꼬닭, 빠소델마쵸, 핑거부스트 등이 사라졌다.
음식점을 운영하는 정모씨는 “동숭길 골목만 해도 높은 임대료 탓에 2년 계약기간을 버티지 못하고 나간 경우도 있다”며 “빠져나간 자리에 빠르게 새로운 가게가 채워지다보니 상권은 여전히 활성화된 것처럼 보인다”고 설명했다.
▲ 자료: NICE지니데이타(주) [도표=최은숙] ⓒ스카이데일리
젊은 유동인구가 늘어나자 유명 브랜드의 안테나숍이 들어서면서 대학로 상권 상황은 더 심각해졌다.
상인들은 “대로변을 차지한 브랜드 직영매장들이 임대료를 터무니없이 올려놓았다. 이면도로까지 안테나숍이 들어오며 임대료 수준이 전반적으로 올랐다”며 “기존 가게 중에는 계약기간 때문에 어쩔 수없이 버티는 곳도 많다”고 하소연했다.
일부 매장은 치솟은 임대료를 충당해 들어오기 어려웠고, 기존 상인들도 버티기도 힘든 상황이 됐다. 상인들에 따르면 현재 침체기의 모습을 적나라하게 드러낸 동숭길은 현재 대부분의 가게들이 내놓았다.
인근 부동산 관계자에 따르면 마로니에공원 뒤편 최근 나온 매물 시세는 건물 1층 매장 40평 기준 보증금 1억원, 월세 550만원, 권리금 1억5500만원이다. 이외 30평 매장 기준 월세는 450만~600만원, 80평 매장 기준 월세는 1200만원이다. 권리금은 위치마다 편차가 큰 편이었다.
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[상권분석=김영갑 교수|김혁 연구원, 한양사이버대 외식MBA, 자료· NICE지니데이타(주)]
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