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▲ 김영도(사진) 부사장은 지난 1993년 일본 유학 시절 옷가게를 열기위한 가게를 알아보다가 거액의 보증금을 모두 날릴 뻔한 위기를 겪으며 부동산의 중요성에 대해 눈을 뜨고 첫 발을 내디뎠다. ⓒ스카이데일리
“빌딩은 부동산 거래 중에서 가장 치밀한 데이터가 필요합니다. 하지만 모든 조건이 갖춰져도 중개인과 거래자 사이에 신뢰가 없다면 어떤 거래도 성사되기 어려워요”
김영도(53) 에이원부동산컨설팅 부사장은 일본에 유학 중이던 지난 1993년 부동산에 관심을 갖기 시작했다.
“27살이었던 1991년에 일본으로 유학을 갔습니다. 부모님께 손을 벌리고 싶지 않아 유학생이 할 수 있는 일들을 알아보기 시작했어요. 처음에는 의류·패션 쪽에 큰 관심을 갖고 있었습니다”
당시 한국 유학생들이 돈을 벌 수 있는 방법은 서빙이나 접시닦이가 대부분이었다. 잘해봤자 술집 지배인이 고작이었다. 다른 길을 알아보던 그는 일본에 건너간 지 3개월만에 사무실을 구해 의류 수입업을 시작했다.
“오전에는 어학당에 다녔고 오후엔 4시간가량 사무실로 출근해 한국서 들여온 옷을 판매했습니다. 압구정, 청담동 등에서 한벌 당 5만원 정도에 옷을 들여와 5만엔(한화 약 50만원)에 팔았으니 말 그대로 땅 짚고 헤엄치는 장사였죠”
그렇게 1993년까지 약 1년 반 동안 장사를 해서 2억엔(한화 약 20억원)을 만질 수 있었다. 이 돈으로 도쿄 신주쿠 번화가 1층에 위치한 120평짜리 넓은 가게 계약을 끝마쳤다.
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“부동산에 대해 아무 것도 모르던 때였어요. 알고 보니 5단계나 재임대를 거친 가게 자리였죠. 당연히 주변 점포 보다 임대료나 보증금도 비쌌구요. 결국 중간에 사단이 나서 인테리어 도중에 갑자기 가게 오픈이 무산됐습니다. 보증금도 전부 뺏길 뻔했는데 간신히 되찾았어요”
▲ 김 부사장은 부동산 중개에 있어서 가장 중요한 부분에 대해 중개인과 거래자의 신뢰라고 강조했다. 서로 거짓말을 하고 신뢰하지 못한다면 어떠한 거래도 진행이 될 수 없다고 말한다. ⓒ스카이데일리
일본에는 전세 제도 없지만 월세도 연대보증 없으면 구하기 힘들어
그가 부동산에 관심을 갖기 시작한 것은 그 때부터였다. 사기 당하지 않기 위해 부동산을 공부하기 시작했다. 가게 자리 때문에 혼쭐이 났던 그해 일본인 친구들과 ‘한국인 부동산’이라는 가게를 개업했다.
“1996년까지 3년간 부동산을 운영했습니다. 특히 일본 사회에서 약자일 수 밖에 없는 한국인 유학생들이 집을 수월하게 구할 수 있도록 도와줬죠”
일본에서 원룸 등 집을 임대하기 위해서는 보증금(시키킹·しききん)외에도 사례금(레이킹·れいきん)을 따로 지불해야 하며 중산층 이상의 일본인 연대보증인을 세워야한다. 가난하거나 연줄이 없으면 집을 구하기가 매우 힘들다. 사례금은 보증금 외에 별도로 집 주인에게 지불하는 돈으로 돌려 받지 못한다.
“처음에는 한국인 유학생을 대상으로 보증금, 사례금 등을 대납해주고 연대보증인을 구해줬습니다. 우리나라 학생들이 일본에서 큰 문제를 일으키지 않고 조용히 지내줘서 다행이었지요. 그러다보니 일본 술집 여성 등도 저를 통해서 집을 구하러 오더군요.”
그가 한국에 돌아오기로 결심한 계기는 다름 아닌 자녀 교육 때문이었다. 아내가 아이들을 한국에서 키우고 싶어했다. 그는 결국 일본인 동업자에게 사업을 모두 넘기고 귀국했다.
“한국의 부동산 시장에 대해 조사해보고 크게 실망했습니다. 이른바 복덕방 시스템이라고 할 수 있는 주먹구구식 거래가 시장을 지배하고 있었기 때문이죠. 체계적인 분석과는 거리가 멀었습니다. 한국 부동산 시장에 선뜻 뛰어들기가 망설여지더라구요”
그는 1년간 갈피를 못 잡고 방황을 하다가 1997년에 프랜차이즈 사업을 시작했다. ‘살로만 치킨’과 ‘춘천닭갈비’라는 프랜차이즈 본사를 설립했다. 또 소호사무실 임대업도 함께 운영했다.
“우리나라 부동산 시장은 2000년대 초반부터 시스템을 갖추기 시작했습니다. 부동산 컨설팅과 빌딩 중개를 하는 전문 회사들이 하나 둘 생겨났어요”
시장이 성숙해지고 있다는 신호를 본 그는 부동산에 뛰어들 타이밍이 됐다고 판단했다. 2003년 프랜차이즈 본사와 소호사무실 임대업을 처분하고 프리맥스라는 부동산 중개 회사에 창립 멤버로 들어갔다.
▲ 김 부사장은 지금 3명의 제자를 후진으로 양성하고 있다. 그가 20년 가까이 한국과 일본에서 부동산거래를 하면서 보고 배웠던 노하우들을 전수하려 한다고 말했다. 그는 앞으로 7명의 제자를 만들고 싶다고 했다. ⓒ스카이데일리
15년간 빌딩 중개 경험 “부동산 거래는 승자가 독식하는 정보 싸움”
“그 때 이후 15년 가까이 빌딩 중개를 주로 하고 있습니다. 사실 그동안 나만의 회사를 차려보겠다는 생각을 안 해본 건 아니에요”
하지만 결론은 회사에서 팀장 역할을 하는 게 더 낫다고 생각했다. 회사를 운영하면 경영 등 관리 업무도 해야 하는데, 그 시간마저 아까웠다는 얘기다. 대신 스카우트 제의가 자주 들어왔기 때문에 회사를 옮길 때마다 인센티브 등 근무 조건은 좋아졌다.
“아무리 좋은 동네에 살더라도 20~30년씩 같은 곳에서 머물다 보면 자신도 모르게 도태될 수밖에 없습니다. 돈은 돌고 돌아야 커지고 부동산 또한 움직여야 스스로 커집니다”
그는 부동산 중개인에게 가장 중요한 미덕을 신뢰라고 말한다. 거래자에게 절대 거짓말을 하지 말아야하며, 설사 모르는 부분이 있다면 솔직히 말해야 한다고 강조했다. 거짓말을 해도 곧 들통이 나게 돼 있다는 게 그의 지론이다.
“종합 부동산 업계는 결국 정보 싸움입니다. 큰 건물이 매물로 나왔다고 쳤을 때 아무리 많은 중개인들이 군침을 흘리더라도 결국 중개료를 챙기는 것은 1등뿐이기 때문이죠. 큰 건물일수록 수수료도 높아지지만 매수자나 매도자나 결국 우리나라 1% 이내의 부자들뿐입니다”
하지만 1%의 부자가 아니어도 부동산으로 재산을 불릴 수 있다고 김 부사장은 설명한다. 부동산은 재테크의 주요 수단 중 하나이기 때문에 자신이 살고 있는 집도 재테크 대상으로 여겨야 큰 돈을 벌 수 있다고 말한다.
“저에게 재테크를 맡겼던 한 고객의 사례를 들 수 있습니다. 2003년에 시작한 이 고객은 약 10억원으로 부동산 재테크를 시작했어요. 돈이 돌아야 한다는 원칙에 따라 계속 사고 팔도록 조언했어요. 지금은 테헤란로에 1000억대 빌딩을 소유하고 있습니다”
미국 금리 인상 여파 적을 듯…중소형 부동산 수익구조 탄탄
최근 들어 부동산 거품이 곧 꺼질 것이라는 주장에 대해 그는 부정적인 입장을 보였다. 미국 금리 인상의 영향으로 국내 부동산 자산 가치도 결국 하락하게 될 것이라는 전망에 동의하지 않았다.
“오히려 그런 위기가 왔으면 좋겠습니다. 위기 때 큰 돈을 벌 가능성이 있기 때문이지요. 하지만 저는 그런 기회가 올 것이라고 여기진 않습니다. 대부분의 사람들이 일본 사례를 들어 위기에 대해 이야기하는데 일본과 우리는 상황이 전혀 다릅니다”
그에 따르면 특히 우리나라 중형·소형 부동산의 수익 구조는 아직 탄탄한 편이라고 분석했다.
“물론 예외는 있습니다. 대표적인 경우가 수천억원대 초대형 빌딩인데요. 빌딩 가격이 수익률을 뛰어넘은 상태이기 때문에 앞으로 추락할 가능성이 있습니다. 또 아파트 시장도 규제 정책 등으로 인해 성장이 한계에 이른 것으로 보입니다”
미래 계획을 묻는 질문에 그는 그동안 쌓아온 노하우를 제자들에게 전하고 있는 중이라고 말했다. 그는 3명의 제자를 두고 있다.
“지금 가르치는 제자들이 제 역할을 할 수 있게 되면 추가로 3~4명의 제자를 더 육성할 예정입니다. 나중에 기회가 된다면 제자들과 독립된 회사를 차리는 것도 고려하고 있습니다. 하지만 당장은 후진 양성이 중요하다고 생각합니다”
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