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서울 양천구 목동(木洞)은 과거 산으로 둘러싸인 동네였다. 목동(牧童)들이 많이 살아 동 이름을 여기서 착안했을 것이란 설이 있던 이곳은 1960년대 까지만 하더라도 김포시 양동면 목동리에 속했었다. 오늘날 ‘제2의 강남’이라 불리며 우수한 학군을 갖춘 주거지로 변모할 수 있었던 것은 1983년 목동지구 신시가지 개발계획이 발표되면서부터다. 1988년 완성된 신시가지에는 주거단지·관공서·백화점·경기장·방송국 및 각종 생활편의시설 등이 속속 들어섰다. 총 14개 단지로 이뤄진 목동신시가지아파트는 목동개발의 상징으로 군림해왔다. 이들 단지는 모두 내년을 기점으로 30년 재건축 연한을 충족하게 된다. 속속 사업추진의 움직임이 감지되자 부동산 투자자들의 기대감 또한 상승하는 분위기다. 스카이데일리가 재건축 가능성이 점쳐지고 있는 목동 지역을 찾아 현재 분위기와 부동산 업계의 반응 등을 두 편에 걸쳐 보도한다. 
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‘포스트 강남’으로 불리는 서울 양천구 목동이 재건축 사업에서도 강남·서초구를 뒤따를 전망이다. 반포·개포동으로 대표되는 강남지역 대규모 재건축사업이 속속 마무리 단계로 접어드는 가운데 목동신시가지아파트 14개 단지의 재건축 사업이 수면 위로 부상하는 분위기다.
내년이면 재건축 연한 30년을 모두 채우게 되는 14개 단지들 중 1~7단지는 안양천과 인접해있어 여타 단지들보다 비교적 우수한 사업성이 전망되는 곳이다. 일부 단지 고층부의 경우 한강조망까지 가능해 지역 주민들은 물론 외부 투자수요의 관심도 날로 높아지고 있다.
이곳에 대한 관심은 아파트 시세에 고스란히 반영됐다. 이곳 7개 단지들은 투지과열억제를 위한 정부의 각종 부동산대책에도 불구하고 꾸준히 가격이 상승 중이다. 부동산114에 따르면 이들 7개 단지들은 전년 대비 1억원 넘게 오른 상황이다.
8·2대책 아랑곳 1년 새 평균 1억 ‘껑충’…주민반응 온도차 앞선 기대감
비강남지역 중에서도 목동 신시가지아파트 재건축이 주목받는 까닭은 ‘제2의 강남’이라 불릴 정도로 우수한 학군과 각종 생활편의시설 등이 집중된 지역적 특성이 반영됐기 때문이다. 여기에 해당 단지들의 경우 대지지분이 높아 재건축 이후 높은 시세 차익을 누릴 수 있다는 부수적인 장점까지 더해진다.
이곳 단지는 내부에 초·중·고등학교가 밀집해 있고 목동 학원가와도 가까운 거리에 있는 등 우수한 교육인프라를 자랑한다. 단지 주변으로는 안양천이 흐르고 각종 공원들도 마련돼 있어 쾌적한 주거환경을 자랑한다.
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지난해 11월 매매가 8억1000만원이었던 1단지 전용면적 65.34㎡(약 20평) 호실은 시세가 이달 24일 기준 8억2500만원으로 올랐다. 2단지 가장 넓은 평형대인 전용면적 122.31㎡(약 37평)의 경우엔 13억5000만원에서 14억7500만원으로 시세가 올랐다.
1~7단지 내에서도 타 단지보다 대지지분이 높고 조망이 우수하다는 평가를 받는 5단지 전용면적 65.08㎡(약 20평)의 경우 지난해 8억원에서 9억1000만원으로 1년여 동안 1억원 이상 매매가가 뛰기도 했다.
재건축 기대감에 따른 아파트 시세 상승 현상에 주민들 사이에서도 들뜬 분위기가 감지되고 있다. 우수한 학군과 역세권을 자랑하는 1·2단지와 용적률이 낮아 현시세가 높은 5·7단지는 향후 재건축으로 인한 가치 상승에 대한 기대감을 내비치는 모습이었다. 3~6단지 내에서도 장밋빛 전망을 내세우는 여론이 우세했다.
초등학생 자녀를 뒀다는 김수정(38·여·가명) 씨는 “요즘 워낙 세상이 흉흉한데 아파트 단지가 하나의 마을처럼 이뤄져있고 아파트 내에 학교도 있으니까 아이 키우는 입장에서는 마음이 놓인다”며 “기존 목동아파트 이미지를 그대로 가지고 가면서 재건축이 이뤄지면 지금보다 살기가 더욱 좋아질 것 같다”고 말했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “각종 입지여건 등을 고려하면 사업성은 충분할 것으로 전망되지만 중층단지라 용적률이 크게 증가하지 않을 수 있음을 고려해야 한다”며 “건설사들이 해당 단지들의 사업성을 어떻게 판단할지 여부 등도 중요한 요인인 만큼 당장 효과가 겉으로 드러나긴 어려울 것이다”고 언급했다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [지도=배현정] ⓒ스카이데일리 |
함 센터장은 단지에 대한 기대감이 시세에 충분히 반영되고 있음을 시사했다. 그는 “목동재건축은 밑그림을 그리는 초기단계기 때문에 내년 지구단위계획이 발표되고 개별적으로 재건축 단지가 움직이기 시작하면 구체적인 사업성 등을 따져볼 수 있다”며 “최근 종상향기대감까지 더해지면서 가격이 꾸준히 오르는 추세다”고 덧붙였다.
용적률 온도차 희비…양천구 無기부채납 종상향 방법강구 中
부동산업계 등에 따르면 현재 상황에서 재건축사업이 추진될 경우 1~3단지는 2종 일반주거지역에 속해 용적률 200%만을 적용받게 된다. 용적률 250%를 적용될 것으로 예상되는 타 단지대비 기대수익률이 감소하게 된다.
일대 부동산 관계자들은 “현재로선 더블역세권(5호선 오목교역·9호선 신목동역)을 자랑하고 각종 도로진출입이 용이하며 백화점·대형마트 등과 지근거리인 5단지가 가장 유리하다”고 진단했다. 그러면서도 “양천구 차원에서 기부채납 없이 종상향을 꾀하기 위한 방법을 강구 중인 것으로 안다”며 나머지 단지들에 대한 기대감을 전했다.
현재 5단지의 경우 매물이 없어 거래가 전무한 상황인 것으로 파악됐다. 가장 최근 거래된 전용면적 81.64㎡(약 26평)의 경우 9억8000만원에 거래된 것으로 전해졌다. 인근의 한 부동산 관계자는 “서울 시내 재건축단지 중에서 이정도로 대지지분이 넓은 곳은 없다”며 “이는 재건축 시 투자수익이 높다는 것과 일맥상통하는데 여기에 층수까지 높아지면 안양천 조망권도 확보되니까 타 단지보다 장점이 있다”고 강조했다.
7단지 상가 내에 위치한 한 부동산 관계자는 “재건축 초기 단계지만 신정동보다 목동을 선호하는 수요자들이 많기 때문에 단지별로 시공업체가 달라져도 1~7단지로 몰리는 사람들이 많을 것으로 파악된다”며 “재건축 이후 ‘목동아파트’라는 브랜드 가치가 사라질 수 있기 때문에 주민들은 이를 유지하면서 재건축이 이뤄지기를 선호한다”고 설명했다.
[배수람 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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