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▲ 서울시 서초구 반포동 일대 신반포3차 통합재건축단지(신반포3차·신반포23차·반포경남아파트·우정쉐르빌아파트 등)가 서울시 ‘건축심의’ 통과로 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 재건축이 완료되면 지하 4층, 지상 35층, 22개동 총 2900여 가구가 들어서는 대규모 단지로 탈바꿈할 예정이다. ⓒ스카이데일리
강남 지역 한강변 아파트 최고가 신화의 신호탄을 쏘아 올린 서울 서초구 반포동 아크로리버파크아파로 인해 인근 아파트 단지 재건축 사업 또한 활기를 맞는 분위기다. 특히 사업추진 속도가 빠른 단지의 경우 시세 상승이 두드러져 부동산 업계 안팎의 많은 관심을 받고 있다.
18일 부동산업계 등에 따르면 통합재건축을 추진 중인 신반포3차·신반포23차·반포경남아파트·우정쉐르빌아파트 등은 빠른 사업 속도 덕분에 초과이익환수제를 피해나갈 것으로 전망되면서 부동산 시세가 가파르게 상승하고 있다.
‘초과이익한수제’란 재건축사업으로 조합원 1인 평균 3000만원 이상의 개발이익이 발생할 경우 최대 50%까지 환수하는 제도다. 시행은 내년부터다. 이를 피하기 위해서는 올해 안으로 관리처분인가 신청을 해야 한다. 투기를 억제해 부동산가격 안정 효과를 거두려는 취지로 만들어졌다.
초과이익환수제 시행일이 다가오면서 개발이익 끌어올려 조합원들의 분담금을 낮춰 왔던 재건축 시장은 비상이 걸렸다. 특히 높은 개발이익으로 사업성이 높았던 강남일대 지역 재건축 단지들은 초과이익환수제에서 벗어나기 위해 총력을 기울이는 상황이다.
반포주공1단지, 잠실주공5단지, 은마아파트 등 강남 지역을 대표하는 재건축 단지들도 초과이익환수제를 피하기 위해 분주하게 움직이고 있다. 하지만 시행을 불과 7개월 남은 시점에서 이들 단지의 경우 초과이익환수제 회피가 쉽지만은 않다는 게 부동산 업계의 중론이다.
일찌감치 사업성공 축포 터트리는 매머드 단지…“초과이익환수 100% 피할 것”
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부동산 업계 등에 따르면 지난 16일 열린 서울시 건축심의에서 주택재건축정비사업 계획안(특별건축 지정 및 검축심의)이 통과된 ‘신반포3차·경남아파트 재건축 단지’는 다소 들 뜬 분위기가 연출되고 있다. 조합 측은 초과이익환수제에서 벗어날 것을 자신하며 사업 추진에 박차를 가하고 있다.
이곳 단지는 현재 ‘재건축 3대 심의’ 고비를 모두 넘긴 상태다. 지난 2월 정비계획심의, 이달 초 서초구 교통심의 등을 모두 마쳤다. 여기에 지난 3월 시작된 건축심의까지 두 달여 만에 마무리 지면서 이례적인 사업속도라는 평가를 얻고 있다.
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| 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
통상 3개월에서 6개월 가량 소요되는 시공사 선정도 마친 상태다. 통합재건축 조합 측은 삼성물산을 시공사로 선정했다. 관할 지자체인 서초구의 전폭적인 지원까지 예상되고 있다. 서초구는 지난해 7월 ‘스피드재건축119 TF’를 구성한 바 있다. ‘재건축 정체구역의 속도를 높여 성공적인 정비사업을 유도하겠다’는 조윤희 구청장의 의중이 십분 반영된 결과다.
신반포3차 인근 S부동산 관계자는 “이미 완료된 정비계획심의·건축심의 등은 서울시 소관이었지만 향후 받게 될 사업시행인가 및 관리처분인가 등은 서초구 관할이다”면서 “재건축 속도를 높이겠다는 서초구의 기조 상 큰 문제만 없다면 향후 절차도 수월하게 진행 될 것이다”고 전망했다.
신반포3차 통합재건축정비사업조합 또한 일찌감치 축포를 터트리는 분위기다. 강용석 조합장은 건축심의를 통과한 날 조합원들에게 “조합원들이 우려하는 재건축 초과이익환수제를 100% 피할 수 있게 됐으니 안심해도 좋다”는 문자메시지를 전송했다.
김석중 부조합장은 “7개월도 남지 않은 상황에서 시공사가 선정됐다는 것은 초과이익환수제를 피할 수 있는 결정적인 요인으로 작용하게 될 것이다”며 “동의율도 90%를 넘길 정도로 조합원들 간 단합이 잘 되고 있는 등 사업은 순항 중이다”고 강조했다.
건축심의 통과 후 일주일만 평균 5000만원↑ 최대 1억↑…“매수문의 나날이 증가”
주목되는 사실은 초과이익환수제 적용 회피로 사업 기대감이 높아진 이들은 비단 조합원들뿐 만이 아니라는 점이다. 부동산 업계를 중심으로 일찌감치 신반포3차 통합재건축 단지에 대한 수익성 재평가 움직임이 일고 있다. 동시에 해당 단지의 아파트 시세가 빠르게 오르고 있다.
스카이데일리 취재 결과, 통합재건축이 추진 중인 이곳 단지 인근 부동산들은 건축심의 통과 후 매수문의가 급증했다고 입을 모았다. 대다수가 초과이익환수제를 피할 수 있다는 기대감이 단순히 조합원들 만에 장밋빛 전망만은 아니라고 주장했다.
▲ 지난 16일 서울시 건축심의를 통과한 신반포3차 통합재건축사업단지는 시공사를 삼성물산으로 선정했다. 통상 3~6개월이 걸리는 시공사 선정기간을 단축함에 따라 단지 내에는 초과이익환수제를 피할 수 있을 것이라는 기대감이 고조되고 있다. ⓒ스카이데일리
삼성에덴공인중개사무소 이광근 대표는 “발표 당일부터 매수문의가 매우 많이 와 우리사무실뿐 아니라 일대가 정신이 없는 하루하루를 보냈다”며 “우리 사무소에서만 16일 건축심의 통과 직후 1건의 매매계약이 곧장 체결됐을 정도다”고 귀띔했다.
이어 이 대표는 “건축심의 통과에 앞서 8일과 15일에도 각각 한 건씩 매매계약이 체결 된 바 있다”면서 “이 때 매수자들 역시 신반포3차 통합재건축단지가 충분히 건축심의에서 통과해 초과이익환수제 또한 무난하게 피해갈 것이라는 확신을 갖고 구매한 것으로 알고 있다”고 덧붙였다.
일대 부동산 관계자들에 따르면 실제 건축심의 통과 직후부터 매도자들은 매물을 거둬들이는데 반해 매수자들은 꾸준히 늘고 있다. 자연스럽게 통합재건축 단지에 속한 각 호실의 시세는 빠르게 상승하고 있다. 평균적으로 5000만원 가량 올랐으며, 일부 인기 평형대에 한해서는 최대 1억원이 넘게 오른 곳도 있다.
한국감정원 아파트 시세정보에 따르면 반포경남아파트 141.98㎡(약 43평)의 경우 지난 5일 19억2500만원이었으나, 19일에는 20억3000만원까지 시세가 올랐다. 약 2주일 만에 1억원이 오른 셈이다. 신반포3차아파트 단지도 같은 기간 규모 별로 최소 5000만원에서 최대 8000만원까지의 상승폭을 보였다.
S부동산 관계자는 “초과분담금만 약 1억4000만원 가량인 이곳 단지에 이렇게까지 매수문의가 빗발친다는 것은 그만큼 투자가치가 높음을 방증하는 것이다”며 “향후 사업시행인가, 관리처분인가 등을 차례로 받을 때마다 투자자들이 몰려 들어 시세 상승은 더욱 두드러질 것으로 보인다”고 예견했다.
신반포3차 통합재건축단지는 향후 지하 4층, 지상 35층, 22개동 총 2900여 가구가 들어서는 대규모 단지로 탈바꿈한다는 계획이다. 얼마 전 3.3㎡(1평)당 5642만원에 거래되며 전국에서 가장 비싼 매매가격을 기록한 반포 아크로리버파크아파트와 멀지 않은 곳에 위치해 있다.
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